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2011年過半，房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)過近4個月的觀察期，房價久調(diào)不下，調(diào)控政策又開始加碼：先是上周的國務院常務會議研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作，在強調(diào)保障房建設的同時，要求對房價上漲過快的二三線城市也實施限購措施；在資金層面，繼5月中旬銀監(jiān)會要求控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模后，而今坊間熱傳銀監(jiān)會已叫停部分房地產(chǎn)信托。

　　“讓房價回歸到合理水平”是此次調(diào)控目的。顯然，對決策層而言，房價的變動已是決定政策制定的主要依據(jù)，無論是限價、限購還是施壓房企資金鏈，均是寄望開發(fā)商降價走量。難怪一位信托公司的高管如此向媒體表示：“銀行在收，我們在放，還放這么多，幫開發(fā)商助長房價提高。銀監(jiān)會的目的很明確，讓一部分小房地產(chǎn)商死掉。”

　　信托輸血開發(fā)商

　　正在高速發(fā)展的信托行業(yè)而今愈發(fā)受到各界的關(guān)注。

　　根據(jù)用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)，在剛過去的6月份，集合信托市場上從成立情況來看，6月份產(chǎn)品成立291個，成立規(guī)模為497億元，環(huán)比分別下降7.9%和12.7%；不過同比仍然是大幅上漲，分別上漲74.3%和79.4%.1-6月份，集合資金信托產(chǎn)品成立1697個，成立規(guī)模為2782億元。去年同期分別為847個、1307億元，同比分別上漲100%和113%.

　　其中，從6月份的數(shù)據(jù)來看，在各種信托資金投資領域中，房地產(chǎn)的成立規(guī)模遙遙領先，占據(jù)了半壁江山。房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為243億元，占比為49%，平均預期年化收益率同樣是最高，達到了10.06%.此外，從已成立產(chǎn)品的平均預期年收益率來看，房地產(chǎn)信托依然最高，達9.72%，比第二名的8.62%高出了1.1個百分點。1-6月份所有集合產(chǎn)品的平均預期年收益率高達8.83%，主要的上漲動力也是房地產(chǎn)信托。

　　顯然，半年來，大量的房地產(chǎn)信托不斷推向市場，其高收益正在受到市場的追捧，并不斷升溫。為什么信托這么火？諸多業(yè)內(nèi)人士向南都記者表示，在國內(nèi)銀根收縮的背景下，地產(chǎn)調(diào)控又嚴格限制開發(fā)貸，開發(fā)商紛紛尋求信托來融資。否則，誰不愿意選擇利息較低的銀行貸款呢？

　　這一趨勢亦被監(jiān)管層所重視。繼5月份首度傳出銀監(jiān)會要求嚴控房地產(chǎn)信托規(guī)模后，7月初，又傳出部分信托公司的“房地產(chǎn)信托計劃被叫停”。市場上，“喊停”與“辟謠”交替出現(xiàn)，牽動這個“朝陽行業(yè)”敏感的神經(jīng)。

　　“我們只是接到監(jiān)管層的口頭通知，并沒有出臺正式文件叫停房地產(chǎn)信托計劃。”國內(nèi)一家大型信托公司的高管向南都記者表示，暫停和叫停是兩碼事，監(jiān)管層也是基于風險的管控。而據(jù)國內(nèi)一家財經(jīng)媒體調(diào)研顯示，目前國內(nèi)已有7家信托公司開始暫時停止房地產(chǎn)信托計劃的成立，分別是華澳、興業(yè)、中海、華寶、中融、平安和愛建信托。

　　但亦有投資界人士并不認同風險控制的說法。“當前環(huán)境下，地產(chǎn)調(diào)控是大背景，房地產(chǎn)信托雖然并不占開發(fā)商融資的主流，但是規(guī)模急劇擴大的態(tài)勢在一定程度上減弱了調(diào)控政策的效力。”北京三仁投資公司董事長馬勤向南都記者表示，盡管他并不認為限制開發(fā)商融資渠道能對房價調(diào)控產(chǎn)生影響，但至少“房地產(chǎn)信托的猛增與調(diào)控背景是相背的。”

　　最后的救命稻草

　　上周國務院常務會議加碼調(diào)控，限購擴大至二三線城市，這在不少業(yè)界人士看來，這標志著“讓房價回歸到合理價位”已經(jīng)進入最后決戰(zhàn)期。然而，究竟如何才能讓開發(fā)商降價走量回籠資金呢？開發(fā)商資金鏈壓力的大小成為最后決戰(zhàn)的關(guān)鍵。

　　南都記者輾轉(zhuǎn)獲得的一份工商銀行江蘇分行下半年工作計劃顯示，下半年，各支行要重點梳理今明兩年集中到期的開發(fā)貸款，做好封閉管理，同時要求項目嚴格按銷售進度還貸，落實好重點客戶的投放規(guī)模，對銷售與還款進度遲緩的房地產(chǎn)項目，及早采取措施防范風險。此外，調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，采取差別有效措施，對資金實力弱、發(fā)展前景不明的中小開發(fā)商則加大退出力度。

　　房地產(chǎn)信貸的收縮絲毫沒有放松，住宅項目的開發(fā)貸“一貸難求”已成為幾乎業(yè)界所有人的共識。更可怕的是，甚至有銀行打算暫停個人按揭貸款業(yè)務。有媒體報道稱，天津多家股份制銀行近日來已經(jīng)暫停了個人房貸業(yè)務，而轉(zhuǎn)攻利潤更為豐厚的中小企業(yè)貸款或個人經(jīng)營性貸款市場。

　　在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)信托被譽為開發(fā)商最后一根救命稻草絲毫不為過。截至2010年年底，信托業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模從2009年年底的2萬億元增長至約3萬億元，總資產(chǎn)較上年增長了50%.據(jù)用益信托首席分析師李旸統(tǒng)計，2011年上半年信托理財產(chǎn)品總規(guī)模已達3.7萬億元。

　　事實上，中國信托業(yè)的三大傳統(tǒng)業(yè)務，銀信合作、證券投資以及房地產(chǎn)信托，三者在整個信托業(yè)務中所占的比重超過80%.但前二者業(yè)務2009年、2010年已被監(jiān)管部門關(guān)閉或大幅壓縮。盡管如此，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模一直在叫停的傳言中迅猛增長，在整個信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模中占有很大分量。銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至2011年5月末，中國正常經(jīng)營的63家信托公司中，有56家公司開展了房地產(chǎn)信托業(yè)務，存量規(guī)模共計5587.66億元。

　　“從資金需求的角度來看，信托必然會成為求錢若渴的房地產(chǎn)開發(fā)商的‘救命稻草’，而現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長直接的驅(qū)動力在于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品持續(xù)走高的收益率。同樣，對于信托業(yè)而言，房地產(chǎn)信托一直是其利潤來源的重要組成部分，含金量在業(yè)內(nèi)也一直遙遙領先。因此，2011年上半年信托理財產(chǎn)品規(guī)模總量走高，信托業(yè)增長之迅猛仍令人刮目相看，這其中房地產(chǎn)信托可謂功不可沒。”用益信托工作室如此點評房地產(chǎn)信托對開發(fā)商的重要性。

　　搞死一批開發(fā)商？

　　信托的猛增還僅僅只是冰山一角。統(tǒng)計顯示，在開發(fā)商的各種融資渠道中，信托的占比仍不算高，信貸占比雖然有10%以上的大幅下滑，但開發(fā)商自有資金來源卻日益猛增。業(yè)界人士認為，私募、民間借貸、企業(yè)間過橋資金等是開發(fā)商自有資金來源的主要方式，然而，目前并沒有官方或者民間的機構(gòu)對上述非常規(guī)渠道究竟有多少資金輸血開發(fā)商進行統(tǒng)計。有業(yè)界人士向南都記者表示：“這些統(tǒng)計存在技術(shù)上的困難，但是決策層起碼能做到的是，正規(guī)途徑能堵就堵。”

　　在這種背景下，甚至有媒體稱，一位信托公司的高管如此表示：“銀行在收，我們在放，還放這么多，幫開發(fā)商助長房價提高。銀監(jiān)會的目的很明確，讓一部分小房地產(chǎn)商死掉。”而據(jù)《華爾街日報》報道，香港恒隆地產(chǎn)有限公司主席陳啟宗6月23日表示，中國內(nèi)地應讓兩或三家地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)。他認為，樓市能否成功降溫取決于中國政府是否有解決這一潛在問題的意愿。

　　在北京三仁投資公司董事長馬勤看來，叫停信托并不能使小開發(fā)商死掉。“我曾做過一段時間的房地產(chǎn)實業(yè)，對小開發(fā)商而言，都是單個項目的做，對資金的需求并不大。真正在通過包括信托等各種渠道融資的是大開發(fā)商，因為他們需要大量的資金去囤積土地。”馬勤向南都記者表示：“信托叫停，對大開發(fā)商而言才是影響最大的。”

　　6月28日，平安信托推出“平安財富·安城1號房地產(chǎn)基金集合資金信托計劃”，項目開發(fā)商是綠城，融資規(guī)模約8.6億元，客戶年化收益率高達25%.“我了解的一些開發(fā)商愿意給的借貸利率：短期高于36%，長期高于24%.也聽說過更高的，但沒確證。”樂港投資管理（北京）有限公司CEO陳龍在微博中如此點評，“前幾天我收到了銷售綠城平安信托產(chǎn)品的手機短信，我的判斷正在成為現(xiàn)實，即：綠城可能熬不過這次危機。”

　　事實上，調(diào)控以來開發(fā)商陣營的確正在分化。一些快速拿地、快速開發(fā)的高周轉(zhuǎn)運行模式的開發(fā)商在迅速擴張，而延續(xù)傳統(tǒng)模式的開發(fā)商正面臨被市場淘汰的風險。根據(jù)清科集團的統(tǒng)計，2011年上半年并購案例達52起，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在退出市場。另一方面，不少業(yè)界人士認為，如果房地產(chǎn)價格泡沫破裂，首當其沖的就是信托行業(yè)，因為銀行早已收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，信托已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司的主要資金來源。