北京物業管理企業即將進入盤整期
最近，有關機構對北京人渴望什么樣的社區規劃及物業管理進行了一次調查，被調查者中有38.1％的人認為可承受的最高物管費為每平方米每月2元，希望得到的物管服務則包括24小時保安、定點班車、接送孩子……可見北京人對物管企業的要求不低。此外，建設部去年年底規定，從2000年開始物管企業實行資質等級評定，物管項目實行公開招投標制。于是，“今年的市場不好做”便成了物業公司老總們掛在嘴邊的一句“流行語”。
統計數據顯示，北京市目前共有物管企業904家，其中專營公司777家，兼營公司127家；內資企業831家，涉外企業73家。在不好做的情況下，北京物管市場競爭會呈何種態勢？各家物管企業如何使自己的服務被業主認可？
市場需求增大為物管企業提供機遇
北京均豪物業公司總經理于慶新認為，目前北京物管市場呈現四大特點：首先是隨著開發商品牌意識的提高，他們將逐步丟棄“自建自管”的觀念，把項目交給專業物管公司；其次是國企改制將使房管所脫離政府部門，成為自負盈虧的企業實體；第三是建設部規定今后物管項目實行招標，不稱職的物管企業會被業主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事業單位的后勤服務社會化為物管企業的發展提供了難得的機會。
清華大學房地產研究所副所長季如進也認為，除現有住宅小區必須進行物業管理外，伴隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制，政府機關、學校、醫院等單位的后勤服務也將社會化，物業管理的客觀需求已經產生，而且會越來越多，萬科物業負責建設部機關大院的物業管理和蓮花物業負責國家計委生活區的物業管理已經說明了這一點。
物管市場目前存在哪些問題
作為國營物管企業的領導，北宇物業公司總經理刁會壇認為物管市場存在如下問題：許多舊有住宅小區本身就存在著硬件設施的先天不足，急需進行二次開發和完善，政府則因百姓承受能力而將物管費定得較低，許多物管企業如何愿意接手舊有住宅小區？有鑒于此，政府能否允許物管企業涉足非住宅領域。此外，物管公司有沒有義務為電力、自來水和天然氣公司無償代收電費、水費、燃氣費等費用，今后是否應同這些公司簽定服務代理合同？
香港戴德梁行物管部負責人林春麗小姐表示，物管政策可操作性較差和從業人員專業化程度不夠是物管市場存在的兩大問題。談到人員素質問題，林小姐認為現在的物管人員上崗培訓時間太短，這樣不利于從業人員專業化程度的提高。對此，作為物管專家的季如進表示，從業人員素質的確是影響物管企業發展的因素之一，目前執行的物管培訓是有作用的，但今后還應逐步加強物管從業人員的在崗培訓。
今年的物管市場競爭如何體現
“有錢賺就應該做”是企業生存的一個基本原則，但市場有利潤空間不意味著市場運作進入了良性循環。中海物業北京公司的總經理耿萬嶺認為，北京今年的市場競爭會更激烈，物管公司的分化組合也會逐步加大。“由于今年商品房的價格呈下降趨勢，物管企業競爭的焦點會在物管費上得到體現，誰能合理收費，優質優價，誰就可能占領市場”。
企業發展的客觀要求是走規模化道路。北京均豪物業總經理于慶新預測，破產與兼并將是今后物管市場的主旋律。目前北京市各類物管企業的發展水平差異較大，隨著市場的逐步規范，會導致兩種情況的產生：一是經營規模小、服務水平差、信譽低的物管公司因不能適應市場變化，最終破產倒閉；二是這些公司被實力較強、具有專業服務水平的物管企業兼并。
面對競爭物管公司各有對策
北京物管市場競爭雖然還未達到白熱化的程度，但各家物管企業已明顯感到了生存壓力。一些物管公司已經開始調整自己的經營策略，表現出功能上互相補充、業務上相互滲透的趨勢。
作為外資企業的代表，戴德梁行今年會把物管業務從外銷房市場拓展到內銷房市場。林春麗小姐表示，外資企業的優勢在于其服務的專業化和國際化，而內資企業由于特殊的本土化優勢，在很大程度上保證了其業務量，這就形成了外資企業的互補供應，因此梁行今后的服務類型會以有針對性的顧問管理為主。
“不論是外資企業還是外地公司，要想真正進入北京物管市場，首先做的就是樹立自己的品牌形象，拿出優秀的作品來”。中海物業的耿萬嶺說，中海今年的核心任務便是使已經接手管理的住宅小區在最短時間內進入優秀小區行列，讓中海品牌盡快被北京人認可。
北京物業公司總經理刁會壇談了該公司今后的經營策略：首先是加強項目實力，通過貫徹ISO9002體系提高自身服務水平；其次是加大資金投入，嘗試接手高檔物業項目，進行精耕細作；再就是實現公司管理層和作業層的分離，使作業層逐步實現社會化。
據了解，規范物業管理市場運作的《物業管理條例》將于年內出臺，隨著立法與執法力度的加強，物管企業的競爭會從無序逐漸變成有序，正如季如進所言，“今年的物業管理市場將是大發展前的調整期”。
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