首家社區物業服務站揭牌 哈市物業管理新模式
它們，被物業公司棄管多年；它們，由于不成規模、無利可圖，任何一家物業公司都不想接手。他們，出入走過垃圾山，還時常受斷水、返水等困擾。
近日，我市第一家社區物業服務站揭牌。從此，我市物業管理開啟新模式。陸續的、并且會很快的，它們和他們全將“有人管”，我市老舊住宅區將實現物業服務全覆蓋。
這是一種有政府補貼的非商業性質的物業管理模式，不宜向有物業公司管理的小區拓展。可它對于解決老舊居民區物業管理難題的探索與實踐，帶來的震撼與希望，卻是顛覆性的、強勢的。
專為52戶居民成立的“物業公司”
【沒有任何一家物業公司愿意接管一個“重病纏身”的、只有52戶的居民樓。這樣的“老大難”居民樓，如今卻終于迎來了不以賺錢為目的的社區物業服務站。】
每個因“失管”苦不堪言的居民都感到自己的處境糟糕到極致。道外區東直路297號樓的居民關敬東就認為：“12319服務熱線，我們樓打得最多?！睎|直路297號就一個樓，52戶居民。關敬東說，2003年，我們這個樓并入了全市集中供熱，包燒不歸物業公司管后，物業公司感覺不掙錢，就把我們棄管了。之后，我們的生活就麻煩不斷。
居民們深感不便的是供水問題。物業公司棄管后，這個樓的供水管線被接到了旁邊的L小區里，供水二次加壓的電費居民們也交到L小區的物業公司。原來每個月的二次加壓電費是每戶2元錢，但L物業公司覺得交的太少，關敬東和鄰居們一商量，就改成了每月每戶交5元錢，但L物業公司仍覺得交的少，便常給停水?！安桓吲d就停，還不事先通知，說不上什么時候我們就停水了。”關敬東說，“有時一停就是一星期”。
沒有物業，跑冒滴漏等問題也總困擾著這些居民。關敬東說，樓里的地下室總是倒灌，地下室開的婚紗店因為這個都無法營業。另外，院里也是亂七八糟的，垃圾也沒人清。居民常去找社區反映。很多事社區也幫著協調，還幫助聘用了保潔員，但保潔員只收樓里的垃圾，院里還是沒人管，有一段時間垃圾在院里一堆就是半年多。
關敬東和居民們最希望12319服務熱線能幫著找個物業公司管一下這個居民樓，但居民們心里也清楚，52戶居民的小樓肯定沒有物業公司愿意接手。因為物業公司都是營利性的，如果掙不到錢，哪個公司來了也干不長。因為對物業管理的絕望，如今樓里已有10多戶搬走了，搬走的比例達到20%。剩下的居民聚在一起時常說：“咱們快走吧，別在這兒住了，太鬧心了?！?/p>
但這一切因為哈市政府的一項政策而發生了根本改變。太平大街街道辦泰達社區里只有這一個居民樓是沒有物業公司管理的，為此，街道辦決定在這里成立社區物業服務站。6月19日，服務站開始公示，爭求居民意見，包括不在這里居住的居民也打電話詢問其意見，其中有5戶沒聯系上，視為不同意，這樣一來，意味著93%的居民同意開設物業服務站。站長由泰達社區陰主任兼任，并聘用了兩名保潔工人、兩名維修工人。陰主任還特地去較早成立的南崗區分部社區學習經驗。在這之后短短的半個月時間里，維修電子門、更換單元燈、修復破損的單元窗戶、維修房頂、粉刷樓道等工作也快速開展起來。
物業管理的顛覆性實踐
【有綠地的小區物業收費標準是每平方米0.4元，沒有綠地的每平方米0.3元。居民交上的每一毛錢用在哪里，都將定期公示。所以，這種新型“物業公司”的名字叫做“物業服務站”?！?/p>
我市大概有650家物業公司，管理的面積占全市住宅總面積的80%。除了一直沒有物業公司管理的老舊居民樓，還經常有小區被物業棄管。市住房保障和房產管理局無法即時掌握具體有多少個沒有物業管理的小區，工作人員說：“這就像兩口子吵架，隨時都可能發生，誰知道哪天哪家又吵翻了”。當然，“吵翻”的主要原因是利益。物業公司都是需要盈利的商業公司，如果收不上物業管理費或是物業費的標準太低，物業公司不掙錢，肯定管理不下去。
業內人士給記者算了一筆賬。一般來講，管理一個住宅小區的物業費達到每平方米0.5元以上，物業公司才能有錢可賺。然而在現實中，許多小區物業就是一個“燙手的山芋”———一個小區被棄管，居民生活苦不堪言，卻沒有新的物業公司愿意接手這個爛攤子。因為一個老的居民小區，公共設施破損嚴重，需要先期投入的資金太多，極少有物業公司愿意先投入大量維修經費，再正常管理的。另外，由于好多居民小區規模太小或是獨棟樓，管理面積小導致哪家物業公司來了都賺不到錢，沒有物業公司愿意接管。
以前，小區被物業棄管的新聞屢見媒體，媒體也常就某一具體棄管事件與市民探討破解之道，但苦于一直沒有找到普遍性的解決辦法。今年，我市市委、市政府為將我市無人管理的老舊住宅區全面管起來，構建物業服務全覆蓋體系，保障市民正常生活，制定了《建立社區物業服務站工作試行方案》，大力推進社區物業服務站建立工作。社區物業服務站屬于居民自治非企業性質，隸屬于社區居民委員會。建立的程序是由社區居委會就轄區內無人管理住宅是否委托社區物業服務站管理服務征求業主意見，并將意見結果公示，然后向社區申請、由區審核、到市住房局備案，核發社區物業服務站資質證書。資質證書實行年度審驗制度。
市住房局副巡視員石秀彬介紹，社區物業服務站的籌建補貼資金，按照每個社區平均4萬元標準，由市、區按照1：1匹配比例共同承擔。
“社區物業服務站是民辦非企業單位性質的，除政府補貼資金部分，向居民收費完全是取之于民、用之于民?！笔惚蛘f，服務費用的收費標準是建筑面積每平方米0.4元。其中，環境衛生費0.15元，綜合維修費0.15元，綠化養護費0.1元。這些錢全部用于提供保障居民日常生活的基礎性服務，包括環境衛生保潔、單元門窗日常綜合管護、公共區域照明、二次加壓供水服務、屋面日常修補、化糞池清淘、綠化養所、車輛停放服務等。為保證這些錢全部用在居民身上，社區物業服務站至少每半年要向居民公布一次費用及使用情況，接受業主的監督。
為了實踐這種物業管理的新模式，我市先在6個主城區選定了10個試點，由這些試點邊干邊總結經驗，用它們的經驗去帶動全市。起初，也遇到一些困難。困難主要出現在社區，社區的工作本來就又多又雜，現在又把物業的工作接過來，就更增加了他們的工作量。石秀彬組織社區開會時說：“即使不成立服務站，小區的環境、治安、沒水吃等問題居民也要找社區，現在政府出臺了補貼政策，借此機會把社區服務站組建起來，對于社區工作的開展及在居民間的影響只有好處沒有壞處。”
現在，不但第一批10個試點運行良好，又有十幾個社區物業服務站進入了公示程序。目前，這項工作正在按周推進，到年底，我市絕大多數沒人管理的居民樓都將納入物業管理。
“雖然社區物業服務站現在受到居民歡迎，但它并不是一個物業管理的普遍模式?！笔凶》烤治飿I處副處長高國林說，它是為了解決老舊居民樓的衛生、治安、消防安全及對低保戶等弱勢群體的關懷等問題成立的非商業的組織。是為了解決困擾這些老舊居民樓的物業管理難題的、顛覆了以往物業管理商業運行模式的實踐，并不意味著，有哪個小區看到服務站收費低，就可以“解聘”物業公司，要求成立社區物業服務站。社區物業管理站的成立，給很多哈爾濱人的生活平添了更多的新內涵。
被“社區物業”改變的命運
【賣了一年都沒賣出去的房子，因為物業服務站的進入，有人來買都不賣了。一直在外居住的居民也陸續搬回來了。而服務站的站長們正在邊學邊干，為的是讓這個物業管理新模式良性地、長久地運行下去。】
“關姐，現在院里多好、多干凈?！编従訉﹃P敬東說的一句話對她觸動很深。關敬東說，政府成立社區物業服務站看似一個簡單的行為，卻讓老百姓看到了希望，增強了幸福感。
而對于李峰來說，這是命運的轉折。李峰一直想搬出北興小區，他在這里“實在是堅持不下去了”。雖然再買個房子挺困難，但讓孩子居住在臟水橫流、垃圾如山的環境，作為父親的他總被內疚折磨。“想過把這個房子賣了。”李峰說，由于沒有物業管理，房子特別難賣，有幾戶賣了一年都沒賣出去?？勺陨鐓^成立了物業服務站，有人買都不賣了，一些常年在外居住的人也搬回來了。
現在北興小區的物業收費是每平方米0.3元錢，其中還包括供水二次加壓的電費。李峰說：“收費標準也真是太讓人驚喜了。原來，我們居民覺得，只要有物業來管，每月每平方米0.7元都行?！?/p>
“小區埋汰這么多年了，一下透亮了。”李峰說，如果開始收物業費，他要第一個來交。還要組織鄰居集體給物業服務站送錦旗。
對于社區物業服務站的站長們，這也是全新的人生體驗。目前，服務站的站長都由社區主任兼任，對于沒有管理過物業的他們來說，都在邊學邊干，邊干邊總結經驗。雖然市住房局制定了社區物業服務站指導操作規范，但每一個失管多年的居民小區都有各自的實際情況。南崗區奮斗路街道辦分部社區物業服務站就做了一件讓居民叫好的“超常規”工作，他們把院里一個閑置的自行車棚拆了，換成了新焊的簡易車架，并把這塊區域重新輔裝。這樣一來院里多出了300平方米的公共休閑空間，贏得了居民的高度稱贊。
居民生活舒適度、心中幸福感的提升，是服務站站長們最大的動力。設立專線電話、反饋記錄以及每天清垃圾、定期清洗樓道等都是他們已定下的工作計劃。
由于多年沒人管，一些居民養成了亂倒垃圾、亂占用樓道公共空間、亂停車等習慣，這些是目前服務站遇到的管理困難，但站長們都表示，要在工作中慢慢規范，給居民“服務”出一個最好的居住環境，是唯一的工作目標。
讓物業提前“上崗”的7000元錢
【污水遍地、垃圾成山、斷水多日……這一切都讓程洪喜無法等到社區物業服務站的資質批下來、補貼資金到位后再著手管理。一個月來，他自己墊付了7000多元錢，讓物業先服務起來。居民們要聯合起來給他送錦旗?！?/p>
掃出100多車土、抽出5噸重罐車16車的下水、清理了七八天院里才透亮———很難想像，這些數字是一個只有兩棟居民樓、179戶居民的小區“制造”出來的。而這些數字，幾乎能夠讓人“看到”這個小區以前的“慘狀”。
曾經“慘”到不少居民都因無法忍受被迫陸續搬走了，就是位于松北區前進道口里面的北興小區。2002年進戶，2008年因收不上物業費被物業公司棄管。之后漫長的3年多時間，小區居民不堪回首。小區居民李峰（化名）說：“才3年多時間嗎？怎么感覺像五六年呢？”最讓李峰感到煎熬的是動不動就停水。他說：“小區供水二次加壓的電費每個月1500元，均到每戶才幾元錢，可沒人組織收錢，電費交不上總被斷電，一斷電就停水。有時候到夏天一停水就停一星期，真受不了。我們被逼得沒辦法，我媳婦都去挨家收過電費，但常常收不上來，就得自己往里墊?！?/p>
除了與每天生活關系最密切的水的問題，沒有物業管理的苦惱，李峰有一肚子苦水要吐。他說，這里的下水道總堵，達到一個月堵兩三回的頻率。下水道一堵就往上冒水，不但院里冒得到處是臟水，一樓的居民家、樓道里也全是。這個院里和樓道里常年都墊著磚頭、木板，進進出出都得走這些“獨木橋”，氣味更是令人作嘔。另外，垃圾清理也是問題，小區里幾乎每一個拐角處都有垃圾山，住戶看到院里這么臟，更加不注意保持，小區臟亂差到了極致。
6月8日，當前進家園社區物業服務站站長程洪喜到北興小區“上任”時，面臨的情況比李峰這些居民感受到的更惡劣。他說：“一點不夸張地說，小區地上的土有15厘米厚，加上垃圾，一層一層地都被壓實了，只能用鏟子使勁往下鏟，發現下面還有好幾層每年春節放鞭炮的爆竹灰，可見小區院里有多久沒清掃過。而且，由于總停水，二次加壓的主水管管子已經爛了，必須得換管子。另外，小區里12個單元的電子門、聲控燈也都壞了……”
6月8日至7月初，前進家園社區物業服務站的資質證書還沒核發下來，政府的補貼資金當然也沒有撥付。程洪喜絲毫沒有猶豫，為了解決居民迫切的生活問題，就拿自己的錢先花著。雇車清垃圾、交自來水二次加壓電費、清掏排水管線、換聲控燈、修電子門……為治理小區環境和修理公共設施，現在程洪喜已經墊付了7000多元錢。
除了墊付資金，程洪喜和社區物業服務站的萬能工張云慶，以及另外兩個保潔人員體力上也累慘了，每天四點多就開始干活，晚上下班也“沒點兒”，誰家有問題馬上就去。程洪喜說：“就是這種強度的工作，小區院里清理了七八天才透亮，然后馬上進行了12個單元樓道里的清理。目前，正在聯系松北區防疫站，準備對小區水箱消毒清理，然后把水箱房進行改造……”
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